El Tribunal Supremo avala indemnizar a los compradores por el retraso en la entrega de una vivienda

La sentencia establece que la pérdida del uso de una vivienda durante el retraso puede constituir un perjuicio indemnizable, cuya cuantía puede calcularse tomando como referencia el alquiler de un inmueble similar.

El Tribunal Supremo ha confirmado que los compradores de una vivienda pueden reclamar una indemnización cuando la promotora no entrega el inmueble en el plazo acordado y el retraso les impide disponer de él durante el periodo previsto.

La resolución, dictada el 10 de septiembre de 2026, refuerza la protección de quienes compran una vivienda sobre plano o en construcción y se encuentran con que la entrega se produce meses después de la fecha pactada.

Una promoción de 159 viviendas en Madrid

El caso que ha llegado al Alto Tribunal tiene su origen en una promoción inmobiliaria situada en el Ensanche de Vallecas, en Madrid, compuesta por 159 viviendas, trasteros y 242 plazas de garaje.

Los contratos de compraventa establecían un plazo máximo de entrega de 24 meses desde la concesión de la licencia de obras, otorgada el 11 de agosto de 2005. Por tanto, las viviendas debían entregarse como máximo el 11 de agosto de 2007.

Sin embargo, el certificado final de obra no se expidió hasta marzo de 2008 y las escrituras de compraventa se formalizaron durante los meses de julio y agosto de ese mismo año.

Ante esta demora, los compradores reclamaron una compensación económica por el tiempo durante el que no pudieron disponer de sus viviendas.

¿Cómo se calcula la indemnización por el retraso?

Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es el criterio utilizado para calcular el perjuicio económico.

Los compradores tomaron como referencia el valor del alquiler de viviendas de protección oficial de características similares, conforme a los parámetros de la normativa aplicable en la Comunidad de Madrid en aquel momento.

La promotora recurrió la condena al considerar que no debía reconocerse una indemnización sin acreditar específicamente el perjuicio económico sufrido.

No obstante, el Tribunal Supremo ha desestimado el recurso y confirmado el criterio de la Audiencia Provincial de Madrid. La Sala considera que la pérdida de uso de una vivienda tiene un valor económico: durante el periodo de retraso, el comprador no puede utilizar el inmueble para vivir en él ni, en su caso, obtener ingresos mediante su arrendamiento.

Por ello, el valor del alquiler de una vivienda similar puede servir como referencia para cuantificar la indemnización correspondiente al tiempo de demora.

¿Es necesario haber pagado un alquiler durante la espera?

La sentencia resulta especialmente relevante porque distingue entre los gastos concretos que un comprador puede haber tenido que asumir y la pérdida de uso del inmueble.

El perjuicio no se limita necesariamente al dinero desembolsado en un alquiler alternativo. La imposibilidad de disponer de la vivienda adquirida durante el periodo acordado puede representar por sí misma una pérdida patrimonial susceptible de indemnización.

Esto no significa que todos los retrasos den lugar automáticamente a la misma compensación. La aplicación de este criterio depende de las circunstancias del caso, del incumplimiento producido y de las condiciones que permitan determinar la responsabilidad de la promotora.

¿Qué deben tener en cuenta los compradores de obra nueva?

La resolución refuerza la importancia de revisar las fechas de entrega previstas en los contratos de compraventa y conservar la documentación relacionada con el incumplimiento.

Cuando una vivienda se entrega fuera del plazo acordado, conviene revisar las condiciones contractuales, las causas del retraso y las posibles vías de reclamación.

También puede ser relevante recopilar las comunicaciones con la promotora y la documentación que permita acreditar el periodo de demora y cuantificar el perjuicio.

En definitiva, la sentencia del Tribunal Supremo aporta un criterio importante para los compradores de vivienda nueva: no poder disponer del inmueble en la fecha pactada puede tener consecuencias económicas para la promotora, y el valor de uso de la vivienda puede utilizarse para calcular una eventual indemnización.